現場の裏側ブログ
中古の一戸建てやマンションを購入し、好みやこだわりを詰め込んだオリジナルの住まいへリノベーションするというスタイルが、いま新しい「住まいの夢」として、多くのひとの憧れやブームになっています。
しかしもちろん、ただやみくもに中古の物件を購入してリノベーションしようとしても、思い描いた住まいが実現しないこともあります。
どのような物件がリノベーションに適しているのかを考えていきましょう。
リノベーションできないケース
リノベーションというと、どんな古い住まいでも生まれ変わらせることのできる魔法のようにイメージしている方も多いかもしれませんが、実はそうとは限りません。
例えば、大きな柱やパイプスペース（水道管やガス管などの配管を集めているスペース）が部屋の中央やそれに近い部分にある、というような物件があるとします。それらは動かすことができないことがほとんどですので、ひとつの部屋にして大きなリビングを作りたかったのに・・・といった場合には、工夫次第で部屋を作ることができることもありますが、あきらめてデザインや間取りの変更を余儀なくされるということもあるのです。
こういったことを考えると、中古物件ならなんでもいいというワケではなく、リノベーションにふさわしい物件に目星をつけて選ぶ必要があります。
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リノベーションを考えた物件選びのポイント
①築年数
住まいの安全性を考えると、2000年6月以降に建てられた物件がおすすめ。
木造住宅の建築基準法が改正された後に建てられた家のため、耐震基準が現行法に適合しており耐震補強工事も不要です。
1950年から2000年までに建てられた木造住宅の約9割近くは耐震性が不足しているというデータもあるため、住まいの安全のために耐震補強工事が必要となると考えてよいでしょう。
耐震補強工事には100万円～200万円ほどの費用がかかります。しかし、築20年～30年程経った住宅は不動産価値が消滅し、土地代のみで購入することが可能です。安く物件を手に入れられた分、耐震補強工事などのリノベーション費用に充てることができる・・・という考え方もできますね。
②工法
間取りを大きく変更するリノベーションの場合、多くの木造住宅で取り入れられている「木造軸組工法」が適していると言われています。
木造軸組工法は梁と柱で構造が組み立てられている物件は、壁を取ることが比較的簡単なので自由度が高く、大胆な間取りの変更も可能です。
逆に大手ハウスメーカーなどで施工されている「2×4工法」は、柱ではなく建物で壁を支えている構造のため壁を取り払うことが難しく、あまり自由に間取りを変更することはできません。
思い切った間取りの変更を希望する場合は、木造軸組工法の物件を選びましょう。
他にもプレハブ工法などがありますが、形式によっては間取りの変更が難しい場合もありますので、物件を探す場合はリノベーションしたいということや、どういったリノ
ベーションを行いたいかというイメージを伝えておくとスムーズです。
③管理状態や規約
マンションのリノベーションを検討する場合は、実際に物件を見学した際に共用部分がきちんと管理されているかを確認しておきましょう。
せっかく自分たち家族の部屋をきれいにリノベーションしたとしても、エントランスや駐車場・ゴミステーションの掃除が行き届いていなかったり、外壁や階段にヒビが入っていたり・・・という状況では安心して暮らせませんよね。
そしてリノベーション工事を行う上で、利用規約の確認は必須です！安心して暮らすという観点から長期従前計画が建てられているかを含め、希望するリノベーション工事が利用規約で禁止されていないかをチェックしましょう。
騒音の問題などで、床や壁・天井・共用部分とみなされるバルコニーやドアの工事を禁止
している場合もあります。購入していざ工事・・・となった時に、その工事はできない！となってしまったらこれ以上の失敗はありません。
④お金
住宅購入しリノベーションをするにあたり住宅ローンの利用を視野に入れている方も多いと思いますが、物件によっては融資限度額が低く設定されていたり、場合によっては住宅ローンを組むことができないこともあります。
敷地と道路の条件が満たされていない「再建築不可」「要セットバック」の物件などがそれにあたり、土地を買い足して条件を満たしたり減築したりする必要が生じる場合があります。条件を満たすことが難しい場合もあり、可能な限りそういった物件は避けたいところ。
しかし、制約があったり住宅ローンに制限が設けられていたりといったデメリットはありますが、こうした物件は比較的安く購入できるという大きなメリットがあります。
リノベーションの計画や予算などを考え都合が合えば、こういったお得な物件を購入するというのもひとつの賢いやり方でもあります。
まとめ
リノベーションには、立地条件や状態などにこだわらず理想の住まいを手に入れることができるというメリットがあります。
後悔しないリノベーションは元となる中古物件選びから始まっていると考えて、最適な物件を選びましょう！